La location meublée gagne du terrain et fait d’ailleurs partie des investissements préférés des Français dans le domaine de l’immobilier. Cela grâce à son excellent rendement et à la qualité des revenus qui en proviennent. À cela s’ajoute une très intéressante carotte fiscale, notamment sous le régime réel d’imposition qui permet la déduction des charges.
Charges déductibles et charges amortissables
Le statut de LMPN est une ouverture à la déduction des charges courantes qui sont les suivantes : les charges de copropriété, l’électricité, le téléphone et internet, l’assurance logement, l’entretien et les petites réparations, les honoraires d’agence. Les autres charges déductibles sont les intérêts d’emprunt, les frais de dossier, les impôts et taxes. Les frais associés à l’adhésion à un Centre de gestion agréé peut aussi faire l’objet d’une déduction. Idem pour les frais comptables – pour rappel, l’activité de LMNP est de type commercial et nécessite des déclarations fiscales particulières, en plus de la production du bilan comptable et du compte de résultat annuels. Quant aux frais de notaire, ils peuvent aussi faire l’objet d’une déduction, de même que les dépenses amortissables d’un montant de plus de 600 euros. Il s’agit par exemple des travaux réalisés, de même que l’achat de mobilier (dont la durée de l’amortissement est d’une dizaine d’années en moyenne).
La déduction des amortissements
Toujours sous le régime réel d’imposition, les amortissements sur l’immobilier calculés par l’expert-comptable sont, eux aussi, déductibles des revenus imposables. On parle plus précisément de dotations aux amortissements. L’immobilier est amorti sur une durée comprise entre 25 ans et 35 ans, voire plus, en fonction de sa valeur au moment où débute l’activité de LMNP, loueur en meublé non professionnel. Pour rappel, l’amortissement du mobilier s’étale sur une durée plus courte et qui est de 10 ans maximum comme mentionné ci-dessus. En cas d’excédent d’amortissement sur les déductions annuelles, celui-ci est reporté sur les exercices suivants, dans la mesure où un déficit est enregistré. Ce qui permet alors de gommer la totalité des impôts jusqu’à épuisement total des amortissements, c’est-à-dire sur plusieurs années et ce, sans limite de temps.
Avantages LMNP comparés à la location nue
Cet amortissement s’applique uniquement sur la location meublée et non avec la location nue. Pour défiscaliser avec un logement loué vide, plusieurs dispositifs sont certes à la disposition du loueur (Pinel, déficit foncier, Malraux, Denormandie). Mais les contraintes s’inscrivent parmi les inconvénients liés à ces dispositifs, à savoir la règlementation des loyers, ces derniers étant soumis à des plafonds. Ce qui n’est pas le cas avec la location meublée, le loueur jouissant d’une plus grande flexibilité concernant les dispositions de la mise en location. En effet, celui-ci est libre de fixer les loyers, de choisir l’emplacement du bien, sans restriction relative à un quelconque zonage comme dans le cas de l’immobilier nu exploité avec des dispositifs fiscaux.
Toujours côté fiscalité, la LMNP permet la récupération de la TVA si l’immeuble est acquis neuf. Il doit également s’agir d’une résidence avec services, c’est-à-dire un logement géré par un exploitant spécialisé, meublé et équipé par ses soins et dont la gestion locative lui incombe. Dans ce cas, le loueur LMNP achète un appartement dans une de ces résidences.
Un des autres avantages de la LMNP : un rendement supérieur à celui de la location nue. Il n’est pas rare que le loueur enregistre un taux de plus de 4.5% par an, en particulier lorsque la demande est forte et le taux d’occupation élevé, comme c’est le cas avec les résidences avec services (seniors et étudiantes entre autres).
