La défiscalisation immobilière est un levier stratégique pour une optimisation fiscale sur mesure et les SCPI font partie des solutions les plus pertinentes. Il s’agit des SCPI fiscales qui englobent plusieurs sous-familles : SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier, SCPI Pinel et Denormandie : en savoir plus sur scpi-8 . com.
Dans cet article, nous abordons à la loupe cette dernière : quelles sont ses caractéristiques et comment en tirer pleinement parti ?
La SCPI Denormandie, adossée à un patrimoine d’immeubles anciens
Ce type de véhicule bénéficie des avantages de la loi Denormandie. Cette loi, instaurée en 2019, a pour objectif de favoriser la rénovation des logements anciens dans les centres-villes de certaines communes françaises, et plus précisément celles ayant signé la charte “Action cœur de Ville”. L’objectif est de revitaliser le patrimoine immobilier conformément aux objectifs de la loi Climat et Résilience. Tout investisseur souscrivant à ce dispositif profite alors d’une réduction de son impôt sur le revenu, de l’ordre de 12%, 18% ou 21% de sa mise. Ce, dans la limite de 300 000 € par an. Cette réduction est calculée sur le montant total des travaux réalisés dans le cadre de la réhabilitation de l’immeuble, en plus du prix d’acquisition du bien.
La SCPI Denormandie est une ouverture aux mêmes avantages fiscaux susmentionnés, en plus de ceux propres aux SCPI classiques. Exemple : la mutualisation des risques, la gestion simplifiée, l’accès dès quelques centaines d’euros seulement et la diversification du portefeuille. Rappelons que, contrairement à un investissement direct dans un bien locatif, le souscripteur de parts de SCPI ne gère ni les travaux, ni la recherche de locataires, en ce sens que tout est pris en charge par la société de gestion.
Quelques exemples de SCPI Denormandie sur le marché
- Kyaneos Denormandie
- Kyaneos Denormandie 2
- Kyaneos Denormandie 3
- Kyaneos Denormandie 4
- Urban Vitalim
Les 4 premières SCPI sont gérées par la société de gestion Kyaneos, tandis qu’Urban Vitalim est un véhicule d’Urban Premium.
Le timing d’une SCPI Denormandie
Au cours des 3 premières années, la SCPI réalise les collectes auprès des investisseurs, puis se lance dans l’acquisition immobilière et les travaux de rénovation. C’est également au cours de cette période qu’elle mobilise les revenus issus des placements de trésorerie. Puis, au cours des 6 ans, 9 ans ou 12 ans de véritable exploitation, les investisseurs tirent profit des revenus locatifs, en sachant que les immeubles sont loués pendant cette période. Ensuite, le patrimoine est revendu et la SCPI est liquidée : cette étape s’étale environ sur 2 ans à 3 ans. En tout, la durée de détention des parts s’étend sur 15 ans, en moyenne.
Les conditions d'éligibilité de la SCPI Denormandie
L’investissement doit respecter certains critères :
- Le patrimoine : les immeubles doivent se situer dans une zone éligible (villes moyennes, quartiers en rénovation). La loi Denormandie est spécifiquement orientée vers les communes souhaitant revitaliser leur patrimoine immobilier.
- La rénovation : les immeubles seront rénovés conformément aux normes imposées par le dispositif, ce qui implique des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Le coût des travaux doit atteindre au moins 25% du montant de l’acquisition immobilière.
- L’occupation : les immeubles sont loués à titre de résidence principale des locataires et l’accès est conditionné par les ressources de ces derniers, par le biais de leur Revenu fiscal de référence (RFR).
- La durée de l’engagement : l'investisseur s'engage à conserver ses parts suivant la période préconisée par la SCPI et selon les modalités prévues par la loi. En cas de non respect de cette obligation, la réduction d’impôt est compromise.
