La réforme des LMNP se profile à l'horizon et pourrait représenter un tournant décisif pour l’investissement locatif meublé. Les loueurs sont en ébullition. Les réformes annoncées pour 2025 marquent en effet une mutation significative en ce qu’il s’agit du domaine fiscal, longtemps plébiscité pour son attractivité.
Ce que prévoit le projet de loi 2025
Le projet de réforme en cours d’étude prévoit les modifications suivantes :
La fin de l'amortissement : ce mécanisme, qui permettait de déduire le coût d'acquisition de l’immobilier et du mobilier sur plusieurs années, est susceptible de faire l’objet d’une suppression.
Le passage au régime des revenus fonciers : les revenus locatifs meublés qui sont, jusqu’à ce jour, imposés au même titre que les bénéfices industriels et commerciaux, seront désormais soumis aux mêmes règles que ceux des locations nues. Cela signifie notamment la suppression de certains abattements et la fin du régime micro-BIC pour les plus petits patrimoines. Ce sera alors l’imposition des revenus fonciers qui s’applique.
La baisse du plafond des recettes locatives : jusqu’à ce jour, ce plafond est de 72 600 euros. La révision à la baisse va contraindre les loueurs à opter pour le régime réel qui sera moins avantageux en termes de fiscalité.
Des règles plus strictes sur la qualification LMNP : les conditions pour bénéficier du statut de LMNP pourraient être durcies, notamment en matière de durée de location et de nature des meublés.
Quelles conséquences pour les investisseurs ?
Ces changements aboutissent à des implications directes sur la rentabilité et l'attractivité de l'investissement LMNP :
- une baisse de la rentabilité nette : la suppression de l'amortissement et les nouvelles règles fiscales réduiront significativement les économies d'impôt. L'amortissement, qui permet de déduire une partie du coût d'acquisition chaque année, est un levier fiscal majeur pour les investisseurs en LMNP. Si la rentabilité brute (loyer perçu moins les charges) reste inchangée, la rentabilité nette (rentabilité brute moins les impôts) sera fortement impactée.
- une complexification de la gestion : le passage au régime des revenus fonciers entraînera une déclaration plus complexe et des formalités administratives plus denses. Les charges déductibles ne seront plus les mêmes qu'en régime micro-BIC. Il faudra respecter les nouvelles règles de déduction. Les obligations liées à la location meublée (classement, état des lieux) resteront inchangées, mais leur gestion devra être intégrée dans un cadre fiscal différent.
- Une réévaluation des projets : De nombreux investisseurs seront amenés à revoir leurs projets en cours et à adapter leur stratégie en fonction de ces nouvelles contraintes. Ceux-ci devront recalculer la rentabilité de leurs projets en cours en tenant compte des nouvelles règles fiscales. Certains projets pourraient devenir moins intéressants, voire perdre leur attrait en ce qui concerne leur rentabilité. Par ailleurs, la diversification des placements est recommandée, en plus d’ explorer d'autres solutions d'investissement immobilier (location nue, pierre-papier) pour maintenir une rentabilité satisfaisante.
Faut-il pour autant renoncer à l’investissement LMNP ?
Si les réformes de 2025 assombrissent le paysage fiscal du LMNP, elles ne le rendront pas totalement inintéressant. Plusieurs facteurs peuvent encore justifier ce type d'investissement :
- La diversification du patrimoine : l'immobilier locatif reste une valeur refuge et un moyen de se constituer un patrimoine. L'immobilier, et plus particulièrement l'immobilier locatif, permet de se protéger contre l'inflation et les fluctuations des marchés financiers. De plus, l’investissement permet la constitution d’un patrimoine tangible
- Les revenus complémentaires : même si la fiscalité est moins avantageuse, les revenus locatifs peuvent constituer un complément de retraite ou une source de revenus considérable
- Les niches fiscales résiduelles : certaines niches fiscales pourraient subsister, notamment pour les investissements en zones tendues ou dans des logements neufs. Toujours est-il que ces nouvelles dispositions n’ont pas encore été clairement déterminées.
