Placer son argent dans les sociétés civiles de placement immobilier nécessite de bien connaître les différents paramètres, et notamment le fonctionnement de ces actifs, dits pierre-papier. Il faut également retenir que ces supports d’investissement, bien qu’étant reconnus pour la stabilité de leur rendement, sont plus ou moins risqués et que, par conséquent, le capital n’est pas garanti. Voici ce qu’il faut donc garder en tête avant de souscrire à ces produits accessibles à tous.
La qualité du patrimoine de la SCPI
Les SCPI fonctionnent avec de l’immobilier diversifié, et il importe d’analyser la composition de son patrimoine afin de déterminer leur support principal. Il peut s’agir de SCPI spécialisées (de bureau, de commerce, de logistique, de santé, d’hôtels), ou encore de SCPI diversifiées qui sont celles dont le rendement est le plus stable.
S’intéresser au patrimoine de la SCPI permet de tabler sur une éventuelle revalorisation du prix de la part à la suite d’une expertise immobilière. Cela en fonction de la santé du secteur d’activité dans lequel elles sont spécialisées. En temps d’économie prospère, ce paramètre est généralement indifférent ; en cas de ralentissement économique cependant, voire de crise de grande envergure comme ce fut le cas pour l’année 2020, analyser cette variable s’avère intéressant afin d’évaluer la résilience de la SCPI. Par exemple, les SCPI de logistique et de santé ainsi que celles dont le parc est diversifié sont celles qui s’en sont sorties haut la main avec un excellent taux de rendement. En revanche, le rendement des SCPI hôtelières a chuté, en raison du traumatisme subi par ce secteur au passage de la pandémie Covid-19.
Les différentes possibilités d’investir
Considérer les différentes possibilités d’investir avec une SCPI donnée permet d’établir la meilleure stratégie en ce qui concerne la gestion de son portefeuille. Est-il possible d’investir en démembrement, via une assurance-vie ? Peut-on opter pour des versements programmés ?
Par ailleurs, également à connaître : le nombre minimal de parts à souscrire afin de préparer le budget de financement nécessaire, et s’il faut éventuellement avoir recours à la souscription à un prêt.
Pour cela, opter pour plusieurs simulations est donc recommandé afin de sélectionner la solution qui sera en concordance avec les objectifs fixés, et dont le rendement net sera le plus intéressant.
L’imposition
Attention à l’imposition, les SCPI étant avant tout fiscalement transparentes. En effet, même si c’est un exploitant spécialisé qui se charge de la gestion, ce seront les investisseurs souscripteurs de parts qui déclareront chacun leur revenu.
L’impôt à payer va dépendre de la localisation des immeubles pour chaque SCPI : en France ou à l’étranger, la fiscalité étant différente d’un pays à l’autre. Il est donc recommandé de s’interroger sur les dispositions afférentes à chacune d’entre elles et de réaliser également une simulation dans ce sens. La fiscalité étrangère est moins lourde que celle en Hexagone, permettant d’enregistrer un meilleur rendement net de l’investissement.
À noter que la souscription à des SCPI fiscales est une ouverture à une réduction d’impôt. Elle peut être de 12%, de 18% ou de 21% (pour les SCPI Pinel et Denormandie), de 22% à 30% (pour les SCPI Malraux) et en fonction du déficit foncier enregistré pour le dispositif du même nom. Toutefois, même si elles réduisent l’IR de l’investisseur, elles permettent, d’un autre côté de percevoir également des dividendes qui seront eux-mêmes fiscalisés. Vigilance donc en ce qui concerne ce point.
Pour investir sans faute dans les SCPI, et afin de profiter d’un bon rendement net du portefeuille sur le long terme, pourquoi ne pas se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ? Ce dernier possède une plus large connaissance des avantages et des risques par rapport à la conjoncture, en plus de ses connaissances poussées sur le plan juridique, économique et fiscal.
